Dr. Aldo Corrêa de Lima – Advogado | Professor | Teólogo

Nova Lei do Inquilinato (locações)

Entram em vigor hoje 14 artigos da nova Lei do Inquilinato, que prevê mais segurança para o proprietário no momento de alugar o imóvel e pune mais rapidamente o inquilino inadimplente. Segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Paulo José Vieira Tavares, as novas regras, instituídas por meio do decreto-lei nº. 11.112, poderão favorecer a oferta para locação. “Com mais garantias para os locadores, a oferta de imóveis tende a aumentar e o preço do aluguel pode equilibrar”, afirmou.

De acordo com a nova legislação, não haverá necessidade de fiador para assinatura de contrato e o prazo para despejo será menor. “Antes demorava mais de um ano para se despejar judicialmente um inquilino mau pagador. Hoje isso pode acontecer em até 45 dias”, disse Tavares.

Pela lei antiga, um locatário que ocupasse um imóvel comercial ou residencial poderia atrasar o pagamento do aluguel duas vezes durante um ano. Agora, a lei determina que um atraso em dois anos já pode ser levado à Justiça.

A vendedora Naida Dias Rabelo Garcia, proprietária de casas em Uberlândia e Ituiutaba, disse que as alterações são positivas. “Antes, o inquilino atrasava até seis meses o aluguel e era muito difícil tirá-lo do imóvel. Agora vai ficar mais fácil”, disse. Ela afirmou que não haver necessidade de fiador pode prejudicar os proprietários. “Mas como tem a questão do despejo mais rápido, uma determinação acaba compensando a outra”, disse.

A dona de casa Maria de Fátima Ferreira Lúcio, que mora de aluguel, aprovou as mudanças. “Essa lei vai melhorar as condições para quem vai alugar, já que não precisa mais de fiador. Na questão de despejo mais rápido, quem paga sempre em dia não tem com o que se preocupar”, afirmou.

Faltam imóveis no mercado imobiliário

Faltam imóveis no mercado imobiliário de Uberlândia, com procura muito superior à oferta, afirmou a diretora do Sindicato da Habitação de Uberlândia (Secovi), Cremilda Lima Leão, ao definir a situação do setor na cidade. De acordo com a diretora, isso deve mudar com a nova lei do inquilinato, que prevê mais segurança para o proprietário no momento de alugar o imóvel e pune mais rapidamente o inquilino inadimplente.

“O crescimento da oferta do setor foi de 20% no nos últimos cinco anos e é algo que deve crescer ainda mais”, disse. Segundo Cremilda Leão, a valorização, em razão do crescimento, ocorreu principalmente nos imóveis populares, que estão tendo maior procura.

Processo judicial ficará mais simples

O diretor de legislação do inquilinato do Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo, Jacques Bushatsky, afirma que houve uma simplificação do processo judicial. “O tempo médio para tirar um locatário era de 12 a 14 meses. Com as mudanças, esse processo vai cair para cerca de seis”, disse.

Segundo ele, não apenas o locador terá menos prejuízos financeiros com o inquilino inadimplente. “O fiador também se beneficiará, pois terá de pagar um número menor de meses atrasados quando o locatário for despejado.”

O advogado tributarista Guilherme Lessa Vergueiro, porém, não acredita que o processo se tornará mais ágil automaticamente. “A ação de despejo continua dependendo do judiciário. O prazo de desocupação do imóvel é de 30 dias, mas o mandado costuma levar seis meses para ser expedido pelo juiz.”

Ainda pela nova lei, o locador vai poder entrar com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente. Até então, ela era expedida contra o inquilino primeiro e, só quando este perdia o processo, era enviada ao fiador. “A ação já entra com as duas partes, o que apressa o recebimento dos alugueis devidos”, disse Bushatsky. “Na prática, o fiador fica sabendo da ação desde o início. No passado, muitas vezes, ele só descobria a inadimplência do inquilino depois do despejo.”

Juiz vai avaliar o valor

No caso de imóveis comerciais, alguns itens são apontados com destaque pelos entrevistados. “Se ocorrer de um locador aumentar o valor e o inquilino pedir uma revisão desse acréscimo, agora essa ação revisional incluirá uma avaliação do valor do imóvel pelo juiz, segundo dados do mercado, e a fixação um valor provisório de aluguel até a sentença”, afirmou o advogado Guilherme Vergueiro.

Além disso, a ação terá menos etapas. Numa ação, incluem-se a citação do processo, contestação, réplica, produção de provas das partes envolvidas, perícia e julgamento. “Agora, numa ação sumária, elas serão feitas de modo conjunto. A prova é feita com a perícia, e a réplica junto com a produção de provas”, disse.

Tudo continua como antes, no entanto, na parte da locação quando há mudança societária em uma empresa. Lula vetou o projeto de lei que havia sido aprovado no Senado, no qual, em caso de mudança de sócios, o contrato de locação teria de ser modificado.

Saiba mais

Principais mudanças

Despejos

Tempo médio deve cair de 14 meses para seis meses.

Atualmente, o inquilino inadimplente precisa ser notificado duas vezes antes de ser despejado. Caso o devedor consiga evitar o contato com o oficial de justiça, a desocupação é adiada. Além disso, basta comunicar a intenção de pagar o aluguel em atraso para impedir a remoção.

Pelas novas regras, logo na primeira notificação, a Justiça dará 30 dias para o inquilino deixar o imóvel. Nos contratos sem fiador ou seguro-fiança, o prazo cai para 15 dias. Até agora, os aluguéis sem garantia estavam sujeitos aos mesmos procedimentos que os demais tipos de contratos.

Multa

Hoje, o inquilino pode atrasar o pagamento duas vezes a cada 12 meses sem pagar mora e ter ganho de causa na Justiça. Com a nova lei, o locatário só contará com o benefício uma vez a cada 24 meses.

Com a nova legislação, as multas por rescisão de contrato ficarão mais baratas. De acordo com as regras atuais, o inquilino tem de pagar multa integral quando se deixar o imóvel antes do prazo acertado. Agora, a multa será proporcional ao tempo restante do contrato.

Fiador

Será possível mudar de fiador na renovação do aluguel, o que era vedado pelas regras antigas. De acordo com o setor imobiliário, a medida deve aumentar o número de pessoas dispostas a serem fiadoras. Com as modificações, a cobrança de caução volta a ser permitida.

A renovação dos contratos comerciais também foi simplificada. Pela nova lei, o proprietário poderá dar 30 dias para o inquilino deixar o imóvel caso receba uma proposta melhor de aluguel ao fim do contrato. Atualmente, o comerciante pode questionar a revisão do valor do aluguel por três meses e tem mais seis meses para ser despejado em caso de falta de acordo.

Fonte: Secovi

______________________________________________________________________

Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1o Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Art. 2o A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

“Art. 13. ……………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………

§ 3o (VETADO)” “Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)

“Art. 40. ………………………………………………………………

………………………………………………………………………………….

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

…………………………………………………………………………………

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)

“Art. 52. ……………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………

§ 3o (VETADO)” “Art. 59. …………………………………………………………………

§ 1o ……………………………………………………………………..

………………………………………………………………………………….

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

…………………………………………………………………………………

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

…………………………………………………………………………………

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

…………………………………………………………………………………

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)

“Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o ……………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

…………………………………………………………………………………

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

…………………………………………………………………………………

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 71. ………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

………………………………………………………………………..” (NR)

“Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

§ 1o (VETADO)

§ 2o (VETADO)

§ 3o (VETADO)” (NR)

“Art. 75. (VETADO).”

Art. 3o (VETADO)

Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA

Tarso Genro

Guido Mantega

Miguel Jorge

Este texto não substitui o publicado no DOU de 10.12.2009

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One Response

  1. giselia cardoso coelho disse:

    Boa noite,

    Gostaria de obter um modelo de de notificação para um locatário inadimplência.

    Obrigado,

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